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1
全国市场，又有重大变化！
前段时间，住建部重磅发声：
有力有序推进现房销售。
很多人都没留意，今年以来，已经有好几个城市官宣现房销售。
月初，深圳挂出一宗地，明确要求宗地内的普通商品住房全部实行现房销售。
这在深圳土拍史上相当罕见！
北京也在第二轮集中土拍首次出现竞现房销售地块后，紧接着第三轮继续扩大现房销售范围。
广州也十分默契地推行新建住房购房即交楼、交证。
被认为是有序向现房销售转变！
从去年至今，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江、河南等多省均表示，将推进现房销售试点。
2021年，全国现房销售占比还不到10%。
2023年，现房销售占比已达22.5%。
今年上半年，占比又进一步提升至26.7%。
2010年以来的最高值！
更夸张的是，年底这个数字大概率要攀升到30%左右！
什么情况？现房占比为啥越来越大？
这里面，不排除试点城市的贡献。
但还有一个重要原因，期房卖不掉拖成了现房！
就比如武汉，在售现房高达70个，主要分布在东西湖区、黄陂区等。
还有西安，现房项目越来越多，尤其是去化艰难的西咸、临潼等远郊。
放眼全国，很多城市前几年卖地量大，现在基本都熬成现房和准现房了。
从这些变化来看，可以肯定，取消商品房预售制，推进现房销售制，会越来越近！
在预售制下，开发商能在房子还没建成但符合预售条件的情况下把房子卖出去。
可能不能顺利交房？交付质量如何保障？都是问号。
也难怪买房人苦预售制久矣！
现在，市场正在发生逆转，一手交钱，一手交房，或将全面实现！
2
现房库存去化难，确实是个问题。
数据显示，今年上半年，全国现房规模仍在持续上涨。
就公布存货明细的43家房企来看，已竣工存货达1.6万亿元，同比增长1.8%。
又一历史新高！
贝壳曾公布过一项研究数据，调研了全国28个大中城市，其中有2城住房空置率最高，达到20%。
很明显，就是南昌和廊坊。
图片来源：贝壳
一般来说，住房空置率在5%-10%是合理区间，10%以上就有过剩风险了。
目前南昌二手房市场也很艰难，上半年成交套数和成交面积均同比下降40%，成交均价同比下降23%。
廊坊也一样，房价下调趋势明显。
还有更多的三四五线小城，估计更严重！
自然资源部发布过一则通知：
商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。
有机构筛出了41个城市去化周期超过36个月。
具体城市名单如下，大家可以收藏起来。
其中大部分都是三四线城市。
一般来说，住宅去化周期18个月是正常的，这些城市都已经超过3年！
另外，我们还要注意一个问题，这些年的大基建很多二线城市步子迈得太大，开发了太多新区，甚至还把周边县级市拉了进去。
最后的结果就是，城市面积越来越大，空房子越来越多。
特别是很多二线城市的远郊，库存并不比三四线少，也要谨慎！
3
高库存的确头疼，有啥解决办法？
这不，正在蔓延全国的现房销售政策。
一方面现房开发周期长。
另一方面对开发商要求更高，倒逼着开发商更加谨慎地拿地。
可以起到降库存的效果。
还有今年很多城市都在减少供地。
据不完全统计，重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成。
与此同时，全国多地存量房收储也正在进行。
目前，已有超过80城宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。
从收储城市名单看，既有广州、深圳、天津等一二线城市，柳州、常州、佛山等三四线城市，也有兰考、赤壁等县级行政单位。
但这里有个问题，全国盘子太大，很难一次性盘活！
怎么办？
你有没有注意到今年其他的大动作。
前段时间，国务院发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。
最大的目的就是，增加城市户籍人口。
让农村人口向城市迁移，带来旺盛的需求！
利好哪些城市？
毫无疑问，就业机会多的！
主要集中在东部和南部，都是一些比较有钱的城市。
还有新一轮财税改革也即将开启。
总结一句话就是：
要增强地方的财力，扩大地方的税源。
特别是消费税，一旦从中央独收改为中央和地方分成，就相当于中央直接让利给地方了。
但，分税后，各地并不一定都有钱收！
高能级城市的消费能力一般来说就比较高，那么消费税收就会多。
而对那些人口外流、消费能力弱，加上收入水平偏低的中西部城市来说，反而是利空。
这些政策，你应该能感受到变化了。
接下来的重点，不再是均衡发展，而是集中资源办大事！
4
最近不少地方接连出现“砸锅卖铁”这个词。
比如重庆璧山区，专门设立了一个破天荒的机构，“砸锅卖铁”工作专班。
青海德令哈市也曾公开一份名为关于严格落实“砸锅卖铁”要求的方案。
还有东三省、内蒙、甘肃、贵州、福建等地，也频繁出现这四个字。
再结合六大部门明确提出：
严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。
这些无法保证回报率的小城市，地铁、高铁等轨道交通都在收缩。
甚至不少地方连国道都恢复收费了。
很明显，主要还是为了防范风险！
现在很多小城市的主要目标不是发展，而是化债。
更关键的是，各大都市圈里越来越多的小城市被踢出局。
广州都市圈“2退2进”，韶关市、云浮市被踢出。
深圳都市圈“轻装上阵”，河源、汕尾、惠州龙门县被踢出。
珠西和汕潮揭都市圈“双退1”，阳江、梅州被踢出。
……
信号已经很明显。
大都市圈规划范围内的小城市、小县城危险了。
毕竟现在很多城市自己都是饥饿状态，哪还有余力去帮扶其他城市？
无论如何，未来都不可能盲目扩张了！
大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。
这是趋势股票加杠杆平台，也是必然！